マンション投資の救済法律

この先、

購入した物件が希望価格では売れない事が分かったけど・・・・

解約したいけど・・・・今までの積み立てたお金は戻ってくるのでしょうか？


といったご相談を受けたので、会社の役員である弁護士さんに聞いたら・・・

共和国法　第６５５２号　　REPUBLIC ACT NO. 6552

分割払いによる住宅購入者の保護について

Realty Installment Buyer Protection Act

「不動産の割賦購入者保護法」

という法律があるそうです。

フィリピン国内の住居用物件を、２年以上分割払いした者が
購入をキャンセルした場合に限ってですが・・・・


これまで支払いした金額の５０％が、デベロッパーから払い戻される。


その他、支払い猶予期間、ペナルティ免除といった、購入者を保護する規定がある。


デベロッパーと購入者が結んだ契約の内容がどうであっても、
この法律の内容は優先して適用される。

です。

全額は無理っぽいですが、無駄な投資を続けるよりはマシなのかな？

過去にフィリピン大手のSMDCとかCENTURY　より返金してもらった経験があるみたいです。

それでは！！

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フィリピンの権利関係

今回は、不動産の権利書についてです。

フィリピンに不動産の権利書は存在します。

こんな感じです

今回は日本の法律用語に当てはめた表現を
心がけましたのでちょっと難しい表現が多くなります




日本の不動産登記法と同じところもあれば違うところも有ります…

フィリピンの罠に騙せれた中高年の日本人の多くはこの事を知った上で購入すれば事前に防衛策も出来たのかも知れません！

さて、
権利書の発行元は日本では法務局ですがフィリピンでは登記所です。

土地は権利書は有りますが、建物には有りませんのでご注意ください！
(区分所有タイプは有ります)

なので、建物のみの契約は土地所有者を除いて単独には基本的には意味がありません。




日本の商習慣で言えば、
店舗を家主から借りたら賃貸契約書を
(土地所有者の承諾を気にせず)結びます。

これで（競売等の特殊な場合を省き）賃借権は無事に担保されますので借主は安心して内装工事やら設備ヤラを資金投入出来ます。

フィリピンでも同じに一見見えますが…

土地所有者と建物の貸主が違う場合にトラブルが発生するスキマが出来ます。
↑登記所でキチンと調べないと分かりません

その後
土地所有者が建物借主を追い出そうと考えたらどうなるでしょうか？

日本では建物借主は賃借権をもって土地所有者に対抗出来ます…

フィリピンは土地所有者の言い分が通ります！（土地所有者強いです）

借主は、造作物買取請求権も有りませんので投資した什器備品を持って出て行くのみです。




実際良くあるケースですが

マニラのキャバクラみたいなお店を賃貸で借りて後から地主の都合で追い出されちゃった事件

結構メトロマニラで良く聞きます。


中には、日本人が日本人を騙す悪質性の高い件があるので始末がわるいですね


しかし、ここはフィリピン!!!!

生きて行くのに必死の人が多いです！気を付けるしかありません。



損失は戻って来ないことが多いです！

もし、

事前に自分でLRAに確認して、真の土地所有者と合って打ち合わせをして
建物を使用する許可を直接契約書を作成していけば騙されずに済んだかも知れません。

なので、フィリピンの不動産に関わる権利の理解はあった方が良いですね


それでは！




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フィリピン事業計画を拝見!

具体的なオススメの投資を見つけるべく

先ずは情報を収集

そんな訳でフィリピンの地元企業の利益率を調べる為に情報を集めて見ました…

そこで目を引いたのが
ある地元の不動産会社さんのプロジェクトです


日本ではあり得ない儲けっぷりです

フィリピンの社会構成がなせるワザですね、

一部の上層部のみがビジネスで大儲けをしながら・・・

現場の労働者は日当800円～500円未満で働く計算でこの利益が成り立つ訳なのです・・・

このグラフをもう一度、よく確認すると

建設経費が11,000,000ペソに対し
利益が　　　　9,409,375ペソあります


すごいですね！！

建設費のうち高くても半分が人件費として
現場労働者の給料が約３００ペソ（約８００円）として
半年間でこの現場完成として・・・１２０日働いても
労働者の給料半年で約96,000ペソ（約220,000円ほど）

この会社の社長の取り分が半年で
9,409,375ペソ（約2,200万円）税引き前として

所得格差　１００倍です！！


この単純な計算方法がどこまであっているか
別としてですが・・・・

ここの社長はお金は全額投資して、いつもゴルフと水泳で健康維持に汗をかいてます・・・

町中の小さな会社でこのレベルの所得格差ですので・・・・・





これじゃ、格差が広がる一方ですねフィリピン


ここで私は思いましたが

日本人の貧窮邦人問題（数千万円を失って貧窮した日本人）は、
こういった情報が一般の日本人投資家が見つけにくい環境にある事です。


現にこういった事業によって多くのフィリピン人富裕層が更に富を蓄え、新車をバンバン買って子供達には高額な私立学校に通わせている訳ですから


どうせ仕事するなら利益はたくさんあったほうが・・・・ですよね！



それでは！！



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ACR(フィリピンビザ査証)を申請

まずは、制度の概要ですが・・・

フィリピンの滞在期間が60日以上になる外国人は、必ずACR I-Cardを取得する事と定めがあります。


ACR I-Cardとは「Alien Certificate of Registration Identity Card」の略で、「外国人登録証」のことです。



↓↓ここで申請します

ちょっとした英語の受け答えが出来れば、自分で挑戦するのも有では！？



建物はマニラにあります↓↓こんな感じです

結構混んでますので疲れます・・・




ACRは銀行口座を作るにも必要になってくるので取っておいて損は無い身分証明書ですからね

それでは！！


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フィリピンの雨季

最近は雨が多くなってきました

フィリピンでビジネスを成功に導く為にもフィリピンの気候の理解は重要と思います。


マンションからの写真ですが参考にして下さい

マカティ付近の様子です

ビルが雲に刺さっています！


こうなってくると渋滞の方は、、、、

こんな感じです…

先が見えません！

6月～11月頃は雨季
12月～5月頃は乾期と思います


こうなってくると、仕事の予定が渋滞で大きくずれ込みます。


以上、フィリピンの現状です


それでは！



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フィリピン投資のコツ...

フィリピン投資で儲かるコツってありますか？

有ったら私も知りたいぐらいです…




だた、
フィリピンで数十年ビジネスを継続出来ている方々は極少数と思います。

貧窮邦人となっていく方は後をたちません！

､､､現実問題そう言うしか有りません。





と言っても、
フィリピンでビジネスが必要な方は移住した方をはじめ沢山いらっしゃいます。

そんな大金は儲からなくっても良いから年間最低でも100万円ほど出来ればもっと高額を!!
リスクを回避しながらも出来る商売もしくは投資案件が欲しい

という方多いみたいです…



私の務めるフィリピンのローカル住宅開発は普通に利益を固くあげてますが…投資ではなく事業ですので参考になるかどうかわかりませんが、土地の値段は上がってますし購入者もいます…


GDPの成長と新車の販売台数の伸びを見てもフィリピン経済の成長は世界の認識です

じゃあなぜ起業に失敗する日本人がこんなに多いのでしょうか？



理由は様々ですが(英語が出来ない、最適なパートナーいない)…
・・・結果が物語っていると思います


だったら、

この数日フィリピンに縁の有る日本人数名集まって収益プロジェクトを計画する事となりました。


計画が無事に進めば後ほどアップしますので参考にして下さい！


それでは！


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フィリピン投資プレビルド編

フィリピンではプレビルドの投資の広告を良く見かけますのでチョット調べて見ました。


プレビルド(完成前)で購入すれば安く買えるけど物件の再販は物件が完成するまで3年待ってください(物件が完成しないと権利書が用意出来ないので、、、)

と言われました、、、

ナルホド!!

フィリピンの投資マンションで良く謳われている新築で買って数年後高値で販売して儲けよう！


のカラクリがチョット見えました！

要は！

先にお金を払って待っている間の本来事業者が負担すべき金利を物件価格から差し引いて価格を安く設定して、、、

後日事業者が完成前に物件価格を引き上げる・・・・
(市場とは関係無しに事業主の意思次第で物件価格が上がる)

その結果、、、



儲かっているように錯覚させているのですね！

(市場の競争原理による値上がりではなく事業者による戦略的値上げなので再販売の時にさらなる高値での買主が市場にいる訳では無い)


しかも、

完成まで権利書貰えないって…リスクが高過ぎます。


もし、建築中に何か有ったら返金とは言ってますが…信用に値する消費者保護制度が説明無し!!


フィリピンの消費者保護の法律は⇒⇒⇒こちら



日本の場合未完成物件の販売の手付金は基本的には供託金で限度額まで保証されます。

でも、ここはフィリピンですしねー保証はどうなるのでしょ?

フィリピンのプレビルド販売の営業トーク



恐るべし！



そんな事でしたので

今回も「フィリピンのオススメの投資」は発見出来ませんでした。


それでは！



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フィリピンの不動産投資

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連で法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。


最近の社会人の方々の多い質問で

「フィリピンでオススメの投資は何ですか?」

です....

大前提として、長期保有が前提であればリスクが大きくなるので怖いです
1年をメドにキャピタルゲインが可能である事
が望ましいかな

そこで日本人向け(日本語サイト)フィリピンの投資案件を調べてみると。。。

マンション買って値上がりを期待して
数年後に売って儲ける

みたいなパターンが多いようです。

物件の補修や管理費がかさむので、インカムの収入(毎月の家賃収入)をそんなに期待せず
ゲイン(再販した時の利益)がメインとの事です。

フィリピンでは、賃貸に出しても物件が多くて入居者の確保が約束できなくなってきているみたいです。

再販予定は主に５年後ぐらいが一つのめあす?

って事は、、、

買った分譲マンションをどうなるか分からないものの5年待って再販売して 高く売れたら儲かります！

との事でした。

私の住んでるタワーマンションを例にします

五年前のマンションの価格と今の価格を比べるとほぼヨコバイです。

10,000,000ペソで購入して
10,000,000ペソで販売ですから


でも、利回り10%で希望すると....

10,000,000ペソで買って５年後には
15,000,000ペソで販売!!!??

無理です、、、誰も見向きもしてくれません

でも、
フィリピンの不動産ブローカーの方の説明はそんな感じです…


そこで、方向性を変えてフィリピン地元で色々な不動産投資の情報を目にしますが・・・・

フィリピンのローカル情報の投資案件が（英語のみですが・・・）

圧倒的に有利に思えます。

実際に有るプロジェクトで
例をあげると、、、

50,000,000ペソで土地買って建物建てて
75,000,000ペソで販売
25,000,000が予定利益

建設期間は半年チョット

殆どの場合
資金回収が１年以内！（結構早い利益食い）

利回りがフィリピンの金利水準を基に計算しているので（日本よりは高利回り！）

許認可申請も投資家もフィリピンサイドなので、
確認が早いし書類のチェックも確実です（騙されない）！


でした…

結果
日本語のサイトで見つける物件に
フィリピンでオススメの投資は御座いませんでした。
私の情報不足も相まってですが…


やるとすれば…
フィリピン企業と組んで投資案件を作る
がベストでは無いでしょうか？

では!




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フィリピンでビジネスの許可をもらおう！

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連で法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。

先日

「フィリピンに進出したいけど・・・どんな許可がいるの？」

ということでしたので、お答えしたいと思います。


そうですねぇ・・・業種によりますが共通して言える事で言えば

市町村で貰う営業許可（メイヤーズパーミット）　必須
BIRで納税者番号と公式領収書をもらう　　　　　必須
DTI　フィリピン経済産業省の許可　　　　　　　　業種によるけどほぼ必須

はまず必須で必要となって来るでしょうね。

この方は、フィリピンで電気工事業をしたいとのことでしたので
フィリピン建設業の許可が必要になってきます。

フィリピンではPCAB（ピーキャブ）って呼んでいる許可です。
日本の建設業許可にあたります

↓↓申請書類が欲しい方はここでダウンロードできます。
https://ciap.dti.gov.ph/content/philippine-contractors-accreditation-board


フィリピン経済産業省で手続きをして頂く事になりますが・・・・
結構手間がかかる書類です！

基本的な許可はこんな感じに思います。


それでは！





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。

フィリピンビジネスの制限(出資)

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連で法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。


今回は

フィリピンネガティブリスト（業種による外資割合の制限）

についてです。

フィリピン人も一緒にビジネスに参加をさせて、皆さんで協力して経済の成長を目指す！

フィリピンでは、外国人によるビジネスに対しての出資を制限する法律があります。

日本人では、土地の所有も認められません。

たとえば、

「１００％日本人を株式所有として法人をSECに登記できないの？」

と聞かれれば・・・・

法人の登記のみは出来ます・・・・

しかし

土地を所有できませんし飲食店の営業も
認められません！（経済特区とかPEZAを省く）

この場合、

フィリピン人の株式所有割合を６０％以上
役員の割合も６０％以上

の法人であれば土地の所有が認められます。

フィリピン人の株式所有割合を１００％
役員の割合も１００％

で飲食店の経営が認められます・・・


簡単にいえばこんな感じの法律です


それではまた！




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フィリピンで帳簿作成と決算について

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連の法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。

そこで、

会社の経営を継続するためには

数字を正しく把握する事が重要

であることは日本でもフィリピンでもおなじですね。

会計をやってない方は意味不明かもしれませんが・・・・
説明をつづけます。

フィリピンの経理処理は

複式簿記を採用しています。（日本と一緒ですね）

実務上は現金出納帳の作成
または
入出金伝票とか振替伝票の作成

となります。

基本的には

法人の場合
会計期間は一年間で、決算期は選べます（日本と同じですね）
フィリピンでは基本年末決算が多いような気がします。

損益計算書　貸借対照表　VAT（消費税）計算書

を作成し、各種租税を納付いたします。



フィリピンでの決算の注意点ですが、

小規模法人の場合でも公認会計士CPAの監査が義務付けられています。
（フィリピンでは税理士さんという制度が無い）

オフィシャルレシートベースでの決算が前提となっていますので・・・・

日本には無いこのオフィシャルレシート制度の理解が必要となってきます。


法人設立時にフィリピンBIR（税務署）へ基本的な会計方針を報告しないといけません！

法人登記日より規定期間内にBIRに報告しないと、そんなに厳しくはありませんが・・・ペナルティを支払う事になる場合もあります！

皆様ご注意を！！

では！


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フィリピンで法人登記に挑戦！

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連の法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。

先日こんな質問がきましたので、この場でご説明いたします。

「フィリピンで法人を設立するのに、最安でおいくらするのでしょうか？」

そうですね
著者の経験を踏まえていくと・・・・

インターネットで日本語対応の業者さんに頼むと・・・最安にはなりません（結構高額！！）
フィリピン国内の弁護士さんに直接頼むと経験上50,000～100,000ペソ（けっこう幅があります）

では、最安値でいこうとすれば・・・・・

「仮にご自分で書類を作る事を前提として・・・・」ですが
フィリピンSEC（証券取引委員会）という役所で申請をすれば
フィリピンで法人登記が出来ます。
（日本で言えば法務局ですね）

自分でSECにいけば申請書類を2,000ぺそでもらえます。(支店によります)

役員を５名決めて（フィリピン会社法の規定で５～１５人となっています）

資本金の金額きめて．．．

社長、監査取締役、秘書取締役をきめて・・・

日本人のパスポートのコピーを付けて・・・

BIR（フィリピンの税務署みたいな役目の役所）で納税者番号もらって・・・・

法人設立に関する租税の支払いを済ませ・・・


SECに提出します。


以上でおしまいです。

自分でやれば、時間もかかり、手間ですが・・・・約20,000ペソでおつりが来ます。
（往復の交通費等は一切入っていません）




その後、業種によっては税務署とかDTIとか各種役所への手続きが必要です。

外国人の資本出資率の制限等も業種によってありますので・・・・・
そのあたりは各自で内容が変わってきますね。

それでは！！



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まずは、フィリピンで通帳を作ろう！

こんにちは、「フィリピンビジネスの歩き方」　の　たちばな　です

フィリピンで住宅関連で法務メインでお仕事をやっております。
最近日本人の多くの方がフィリピンのビジネスに関心が寄せられているようです。

英語留学の社会人さん達を含めた皆さんの相談に

乗っていて、初期段階で最も多い相談内容が通帳の作成でした。

そういったことですので、

下記にフィリピンでの銀行口座の作成方法をざっくり書いときますので
良かったら、参考にしてください。


まずは、個人であれば通帳作成は下記の方法で作成できます。

フィリピンの各銀行支店の窓口に行く

１　日本国のパスポート
２　フィリピン政府発行　ACR　(いわゆるビザですが、、、就労許可のあるもの)
３　フィリピンで商売をしている証明出来る書類
４　日本の運転免許証
５　フィリピンの運転免許証
６　その他
のうち２点を求められます。

どの書類が出せるかは．．．そのひとに寄りますね！


とはいっても、フィリピンはコネ社会なので

銀行支店のマネージャーとコネを持つ人　　　に頼めば話が早いです！



参考になれば幸いです。



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